Le paysage locatif s’est transformé de façon marquée au cours des dernières décennies. Autrefois presque uniquement de jeunes professionnels en début de carrière, les locataires d’aujourd’hui sont très variés. La demande de logements locatifs est en hausse chez les personnes de tous âges, de tous revenus et de toute démographie, y compris les personnes âgées.

Bien que les spécifications varient d’un groupe d’âge à un autre, la recherche indique qu'il y a certaines choses que les résidents plus âgés ont en commun, du moins en ce qui concerne ce qu'ils recherchent quant à leur espace de vie. Voici un portrait général de ce qui attire la clientèle du troisième âge et les raisons qui les poussent à rester en logement locatif.

Tout inclus

La majorité des locataires de plus de 55 ans ont déjà possédé une maison. Donc, par simplicité, ils recherchent des loyers qui incluent tous les services: chauffage et eau chaude, gaz et électricité, câble et internet, voire même le stationnement et une buanderie. Ils désirent avoir un budget facile à gérer et le moins de factures différentes à comptabiliser. De plus, ils en ont assez de l'entretien et ils recherchent un logis où ils peuvent déléguer les corvées pénibles (l’entretien paysager et le déneigement, par exemple) et profiter paisiblement de leur retraite. 

Accessibilité

La facilité d’accès au bâtiment est un critère de recherche pour les résidents plus âgés: un stationnement près de l'entrée, des allées nivelées et bien dégagées, une rampe pour fauteuil roulant, des portes plus larges et automatisées pour faciliter le passage, des ascenseurs, etc.

Les appartements situés au rez-de-chaussée sont particulièrement prisés des personnes âgées pour les mêmes raisons, en plus des logements dont les espaces de vie sont tous au même étage. Par exemple, une salle de bain étant au même niveau que la cuisine et la salle de séjour.

Espace pour recevoir

Les retraités adorent passer du temps en famille et entre amis et leur appartement doit être adapté en conséquence. Des espaces à aire ouverte, une chambre d’invité et l’accès à une cour extérieure sont très recherchés par cette clientèle. 

Finition haut de gamme

Beaucoup de baby-boomers étaient habitués à une finition haut de gamme dans leur maison et recherchent le même niveau de qualité lorsqu'ils déménagent en appartement. Il est important que les cuisines et les salles de bains aient un aspect et une sensation de haute qualité.

Éclairage et sécurité

La qualité de l'éclairage est également importante à mesure que les gens vieillissent. Un bon éclairage n'est plus seulement une préférence, c'est une mesure de sécurité. Les lampes à détecteur de mouvement sont idéales pour les allées, les entrées, les couloirs et autres espaces communs. À l'intérieur de l’appartement, l’éclairage artificiel doit compenser adéquatement pour le manque de lumière naturelle. Idéalement, le bâtiment devrait également être équipé d’un système de surveillance vidéo.

Le marché locatif étant en constante évolution, il importe de savoir s’adapter aux besoins de la clientèle changeante. Le troisième âge représente une part de plus en plus importante du marché et respecter leur critères de sélection en matière de logement est une mesure gagnante pour tous.

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Vous êtes propriétaire et vous désirez vous enrichir grâce à l’immobilier? Plutôt que de vous concentrer sur acquérir le plus d’immeubles possible, pourquoi ne pas vous demander comment faire profiter ceux qui se trouvent déjà dans votre portfolio? Voici quelques conseils pour y parvenir.

1. Diminuer le nombre d’unités vacantes

Si vous possédez un taux d’inoccupation élevé, c’est peut-être en raison de vos prix de loyer qui sont trop élevés. Dans ce cas, vous gagneriez à les revoir. Chaque mois d’inoccupation vous coûte environ 8,3% de votre revenu annuel potentiel. Il devient donc souvent plus profitable à long terme de louer vos unités à moindre coût. Par exemple, vous pouvez louer vos appartements un mois plus tôt en diminuant vos loyers de 5%, deux mois plus tôt en les diminuant de 10% et ainsi de suite.

Si votre immeuble ne possède pas vraiment de caractéristiques ou d’avantages le distinguant du lot, tels que de grands balcons ou des planchers en bois franc, vous pouvez faire en sorte de le rendre attrayant en offrant les meilleurs prix en ville!

2. Diminuer le taux de roulement de locataires

Un taux de roulement de locataires élevé peut s’avérer très coûteux. Il y a les coûts de publicité pour annoncer vos logements à louer, les visites de logement et les coûts de rénovation: peinture, remplacement des planchers usés, etc. Et puis, il y a bien sûr les pertes de revenus engendrées par les logements vacants.

La clé est de trouver des locataires qui prennent soin de vos logements et qui sont des bons payeurs, et de les garder le plus longtemps possible. Bien entendu, vous ne pouvez pas éviter les déménagements dus à des changements de travail ou de situation familiale, mais il y a moyen de s’arranger pour tenter de retenir ses meilleurs locataires.

Le prix n’est pas le seul élément qui peut avoir un impact sur votre taux de rétention de locataires; le service à la clientèle aussi. Que ce soit vous ou une autre personne qui s’occupe de la gestion de votre immeuble, assurez-vous que vos locataires sont traités avec respect, professionnalisme et courtoisie. Assurez-vous également que leurs problèmes sont pris au sérieux et sont réglés le plus tôt possible. Une bonne relation propriétaire-locataire améliore vos chances de garder vos locataires plus longtemps.

En savoir plus:
Les cinq raisons les plus fréquentes pour lesquelles les locataires déménagent (et comment les éviter!)

3. Augmenter vos loyers de manière stratégique

Certes, offrir des loyers alléchants vous permet d’attirer des locataires et de les garder longtemps, mais il faut aussi savoir augmenter les prix de ses loyers de manière stratégique lorsque c’est le temps. Il ne faut pas oublier qu’un déménagement coûte également de l’argent aux locataires. Si votre logement reste plus abordable que le prix de leur nouveau loyer plus leur déménagement, vous représentez un meilleur parti pour eux. Bien entendu, vous devez augmenter vos loyers de manière stratégique en analysant bien votre marché afin de demeurer compétitif en tout temps et en justifiant vos hausses avec des améliorations à la qualité des logements.

4. Être rigoureux sur les paiements

Être rigoureux sur les paiements ne signifie pas nécessairement être trop insistant ou déplaisant envers vos locataires, mais ceux-ci doivent comprendre que vous gérez une entreprise et qu’un contrat légal vous lie, les obligeant à vous payer un loyer.

Si vous permettez à vos locataires de payer leur loyer en retard sans leur imposer de sanctions, c’est la rentabilité de votre immeuble que vous mettez en jeu. N’acceptez aucun paiement de loyer en retard, à moins d’exceptions faisant l’objet d’une entente spéciale avec vos locataires.

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Reconnus pour être plus lents que les générations précédentes à devenir propriétaires, les milléniaux représentent une clientèle que vous devriez absolument viser, si vous possédez des édifices à logements.

25 % de la population canadienne

Nés entre les années 1980 et 2000, les milléniaux représentent environ 25 % de la population canadienne, selon le dernier recensement de Statistique Canada. Ils sont aujourd’hui âgés entre 18 et 38 ans.

Quittant plus tardivement le nid familial pour diverses raisons, ils hésitent à devenir propriétaires, en raison des prix élevés de l’immobilier. Résultat: ils sont des candidats idéaux pour la location de logements, d’autant plus qu’ils sont en plein dans l’âge où ils ont besoin de se louer un appartement. Voici donc quelques conseils pour les attirer et les garder dans vos unités le plus longtemps possible.

Se servir des nouvelles technologies

Les milléniaux font partie des gens les plus branchés qui soient. Quatre milléniaux sur cinq possèdent un appareil mobile, selon une récente étude réalisée par le CEFRIO. L’une des manières les plus efficaces d’attirer ces locataires est de se servir des nouvelles technologies et des réseaux sociaux pour afficher vos publicités et communiquer avec eux.

Créez des publicités de location originales et assurez-vous de les diffuser sur de vastes plateformes, telles que Facebook et Instagram, qui sont des réseaux sociaux très prisés par cette génération. Les publicités sponsorisées sur Facebook, Google, Instagram et YouTube sont également des avenues intéressantes pour inciter les milléniaux à louer vos appartements.

Communiquez avec vos locataires par courriel, facilitez le remplissage des formulaires de demande de location en les rendant accessibles en ligne, affichez vos publicités sur Kijiji, LesPac et Du Proprio, acceptez les paiements électroniques pour les loyers ; bref, parlez leur langage et vous aurez plus de chances de les séduire.

Rendre vos appartements écoénergétiques

Les milléniaux sont très préoccupés par la pollution, les changements climatiques et l’épuisement des ressources naturelles. Démontrer que vous êtes soucieux de l’environnement dans vos pratiques aura tôt fait de gagner leur cœur et leur attention.

Si vous utilisez des matériaux de construction écoénergétiques dans vos logements, mentionnez-le dans vos publicités. Idem si vous disposez d’un réseau de transport à commun à proximité. Autant l’aspect pratique qu’écoénergétique plairont aux milléniaux, qui sont en quête de différents moyens pour diminuer les émissions de gaz à effet de serre.

Permettre les animaux

S’il est vrai que les chiens et les chats peuvent devenir de véritables casse-tête pour les propriétaires, notamment en raison de leur poil, de leur urine et des travaux d’entretien supplémentaires qu’ils peuvent exiger, le fait est que cette génération adore les animaux, alors les interdire vous privera d’une partie importante de la clientèle.

Au moment de concevoir vos prochains plans de développement de logements ou de rénovation, pensez à inclure les animaux de compagnie dans votre projet. Opter pour des planchers de bois franc au lieu de tapis, par exemple, n’est qu’une initiative parmi d’autres que vous pouvez entreprendre pour vous préparer à accueillir plus de compagnons à poils dans vos logements. *

Créer des espaces propices aux rencontres

Les milléniaux adorent sortir et rencontrer. Plus vous aurez de locataires de cette tranche d’âge dans votre immeuble, plus ils seront susceptibles de vouloir socialiser entre eux. Afin de combler ce besoin, il pourrait être intéressant de leur créer un espace de rassemblement propice aux rencontres. Pourquoi ne pas en profiter pour transformer la cour arrière en terrasse BBQ pendant l’été? Aménagez quelques tables et chaises et le tour est joué. Ou encore pour offrir gratuitement le Wi-Fi et des magazines dans la buanderie de l’immeuble afin de leur donner envie de bavarder entre eux?

Ce ne sont là que quelques initiatives qui devraient vous permettre de capter l’attention des milléniaux et de les inciter à louer chez vous et, pourquoi pas, à renouveler leur bail pendant plusieurs années.

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* MSI Gestion Immobilière n’accepte pas les chiens dans ses immeubles locatifs.Toutefois, de petits chiens au bon comportement (moins de 15 lbs) pourraient être acceptés selon les immeubles, moyennant un dépôt de sûreté et une annexe stipulant que le locataire est entièrement responsable des bris et du comportement de son chien.

Si vous êtes propriétaire d’immeubles locatifs, vous avez probablement eu à vous poser la question: dois-je moi-même gérer mes propriétés ou encore engager quelqu’un d’autre pour le faire? Sachant qu’il existe des firmes spécialisées dans ce domaine, devrais-je faire appel à leurs services? Si oui, quels sont les critères auxquels porter attention au moment d’effectuer mon choix?

Voici, pour vous aider, les qualités essentielles que devrait posséder tout bon gestionnaire d’immeubles digne de ce nom, et ce, que vous choisissiez de faire affaire avec un particulier ou encore avec une compagnie spécialisée.

Être expérimenté

S’il y a un critère important dans le choix d’un gestionnaire d’immeubles locatifs, c’est sans contredit l’expérience. La firme que vous prévoyez engager possède-t-elle de l’expérience dans le domaine de la gestion d’immeubles? Si oui, combien d’années et combien d’édifices a-t-elle gérés? Possède-t-elle des connaissances poussées en matière de lois et de règlements immobiliers dans votre secteur? Le gestionnaire expérimenté maîtrise bien les procédures reliées à la gestion et à la location d’appartements et sait comment transformer un immeuble problématique en édifice prospère.

Avoir une mentalité d’investisseur

Acquérir un immeuble locatif est d’abord et avant tout un investissement. Pour cette raison, il importe de faire affaire avec une personne qui possède une mentalité d’investisseur, c’est-à-dire qui a à cœur votre immeuble et qui sait comment faire pour lui faire prendre de la valeur. Non seulement le bon gestionnaire doit savoir comment bien gérer et entretenir un édifice à logements, mais en plus, il doit connaître les meilleures pratiques à adopter pour faire fructifier vos affaires.

Posséder de bonnes habiletés communicationnelles

Un bon gestionnaire d’immeubles est en mesure de communiquer efficacement, autant à l’oral qu’à l’écrit, avec vous et vos locataires. Compréhensif, patient et humain, il est en mesure de bien comprendre les situations et de communiquer clairement l’information auprès des personnes impliquées, réduisant ainsi les risques de conflits et de frustration.

Être professionnel

Un bon gestionnaire d’immeubles sait faire preuve de tact et de respect envers tout le monde, mais en même temps, il sait être ferme et rigide lorsqu’il le faut. Poli et courtois, il ne perd pas son calme devant les situations problématiques et exigeantes et agit avec fermeté et professionnalisme lorsque vient le moment de régler un problème.

Être créatif et flexible

Lorsque l’on gère un immeuble locatif, une multitude de problèmes peuvent survenir à tout moment – souvent en même temps! Qu’il s’agisse de retards de paiement de loyer, de locataires agressifs, de non-livraison des travaux de rénovation ou de tout autre problème, le bon gestionnaire est créatif et flexible et sait trouver des solutions efficaces et personnalisées aux problèmes.

Posséder d’excellentes compétences pour la planification et l'organisation

Gérer un immeuble requiert d’excellentes compétences pour planifier et organiser, en raison de la variété et de la complexité des tâches qui sont à réaliser. Qu’il s’agisse de location, de rénovation, d’éviction ou encore de renouvellement de bail, un gestionnaire efficace est organisé et fait preuve de rigueur pour s’assurer que les travaux se déroulent comme prévu et ne nuisent pas à la rentabilité de l’immeuble ni au bien-être de vos locataires.

Savoir exploiter les nouvelles technologies

De nombreux outils technologiques ont été mis à la disposition des propriétaires immobiliers ces dernières années (logiciels de gestion, applications mobiles, formulaires en ligne, etc.) pour les aider à mieux gérer leurs propriétés et demeurer compétitifs. Le bon gestionnaire sait comment exploiter ces technologies afin de vous aider à faire fructifier vos investissements.

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Si vous êtes propriétaire d'immeuble, vous désirez probablement que vos locataires restent le plus longtemps possible dans vos appartements. Or, il arrive que pour diverses raisons, vos clients soient tentés de déménager avant le temps. Voici cinq des raisons les plus fréquentes, avec, en prime, des conseils pour les éviter.

1. Le coût du loyer est trop cher

L'une des raisons majeures pour lesquelles un locataire pourrait être tenté de quitter est le coût du loyer qui est devenu trop cher par rapport à son revenu. En effet, si vous imposez des hausses de loyer consécutives, d'année en année, à vos locataires, il se peut que certains d'entre eux n'aient pas les moyens de suivre ces hausses et que pour cette raison, veuillent quitter votre immeuble. Vous pouvez contourner ce problème en proposant une réduction de loyer (un simple 50 $ peut faire toute la différence) à vos locataires ou encore en leur offrant une relocalisation dans une unité de logement moins chère.  

2. Un espace trop petit ou trop grand

Une personne ou une famille peut être tentée de chercher un logement ailleurs, car elle a besoin de plus d'espace ou encore, à l'inverse, de moins d'espace, pour combler ses besoins. La naissance d'un enfant ou encore un divorce ou une séparation ne sont que quelques exemples de raisons qui peuvent inciter vos clients à vouloir déménager pour accommoder leurs nouveaux besoins. Dans ce cas, une alternative intéressante, pour faire diminuer votre taux d'inoccupation, est de leur proposer une relocalisation dans une autre unité plus petite ou plus spacieuse, en fonction de vos disponibilités. 

3. Un changement de lieu de travail

Si l'un de vos locataires est relocalisé en raison de son travail, il n'y a pas grand-chose que vous puissiez faire pour le retenir. Vous devrez donc chercher un nouveau locataire pour combler votre unité vacante. 

Si toutefois son nouveau lieu de travail est situé dans la même ville que votre immeuble et votre client obtient un poste mieux rémunéré, vous pouvez toujours essayer de le retenir en lui proposant des améliorations à son logement. Si, au contraire, l'occupant quitte, car il obtient un poste moins bien rémunéré, vous pouvez essayer de le retenir en lui offrant une baisse de loyer ou encore une relocalisation dans un appartement moins dispendieux. 

4. Des problèmes d'entretien des lieux

Si votre édifice présente certains problèmes d'entretien ou de salubrité, par exemple des infestations d'insectes, des odeurs désagréables ou encore un toit qui coule, vos locataires pourraient être tentés, avec raison, de quitter les lieux plus tôt que prévu. Pour éviter ce genre de problème, il est conseillé de procéder à un entretien rigoureux de votre immeuble et de réagir rapidement, lorsqu'un problème survient. Par exemple, si un locataire se plaint d'un problème d'insectes ou de plomberie, n'attendez pas des jours avant de le régler. 

5. Des problèmes de compatibilité avec les voisins

Une mésentente ou une incompatibilité avec les voisins est une autre raison qui pourrait forcer un locataire à vouloir quitter votre immeuble. Que ce soit des problèmes de bruit, de sécurité ou encore de stationnement, les raisons de discorde entre voisins peuvent être nombreuses!

Pour éviter ces chicanes, portez attention à la qualité des locataires que vous choisissez à la base et instaurez des règlements dans votre immeuble - par exemple, pas de musique forte après 23 h. N'hésitez pas à menacer d'éviction les locataires qui ne se plieront pas à ces exigences.

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